מימון בעלים – Owner finance
מימון בעלים – Owner finance
היום נדבר על
owner finance או לחילופין seller financing
הי חברים…פוסט נוסף שנותן לכם ערך..סבב רביעי.. 2/3
בואו נפרק את המושג הזה ואיך זה יכול לעזור לנו בהשקעות שלנו.
מימון הבעלים / מימון על ידי המוכר
המוכר של הנכס מסכים לקחת תשלומים מן הקונה עד שהוא שילם את מחיר הרכישה במקום לשלם במזומן מלא או במקום לקחת משכנתא.
מתוך התיאור לעיל של מימון הבעלים, אפשר לחשוב שזה דרך פשוטה לקנות נכסים להשקעה. עם זאת, שיטת מימון זה כרוך כמות מסוימת של ניירת משפטית.
הנה דוגמא לתנאי מימון מבעלי הנכס שהמשקיעים צריכים לדעת מראש:
מקדמה – Down Paymen
למרות שנדמה כי אין צורך במקדמה, זה די נפוץ עבור המוכר לבקש מקדמה. למוכרים של נכסים להשקעה, מקדמה היא מה שהקונה עלול להפסיד במקרה של ביטול העסקה. המקדמה נעה בין 5% – 25%.
הפחתת הלוואות – Loan Amortization
כאשר הולכים עם משכנתא מסורתית, משקיעי נדל”ן לרב לוקחים הלוואה הנפרסת על פני 15-30 שנה.
במקרה של מימון בעלים, לא תהייה תקופה כזו והיא לרב תתפרס על פני 5 שנים לכל היותר.
תשלום בלון – Balloon Payment
בהלוואה בלון, כל הסכום כולל הריבית משולמים בסוף התקופה. אם נקבע בהסכם שתקופת המימון הינה 5 שנים, אז בסוף התקופה, לאחר 5 שנים, תהיו חייבים לשלם את כל הסכום בין אם במזומן ובין אם על ידי לקיחת הלוואה עבור העסקה.
שטר חוב – Promissory Note
שטר חוב הוא פשוט מסמך המציין את תנאי ההלוואה ואת הציפייה לפרעון. שטר חוב יכלול בדרך כלל את סכום החוב, הריבית, לוח הזמנים לפירעון, סכום התשלום, אופן ביצוע התשלומים (חודשי, רבעוני וכו ‘) ותשלום בלון.
בנוסף שטר החוב יספק גם עונשים אם המשקיע מאוחר לשלם.
משכנתאות ושטר נאמנות – Mortgages and Deeds of Trust
שני מסמכים אלה בעצם משרתים את אותה פונקציה – לספק אבטחה עבור ההלוואה. הם משעבדים את נכסי השקעה ומספקים ביטחון למוכר במקרה שמשקיע הנדל”ן יפסיק את התשלומים.
היתרונות והחסרונות של מימון הבעלים
בדיוק כמו כל דבר בנדל”ן להשקעה, יש יתרונות וחסרונות של השקעה זו שיטת מימון הנדל”ן:
יתרונות עבור קונים
• עלויות סגירה נמוכות לעומת בנק ומקורות מימון אחרים.
כמו כן, התנאים מסביב כגון מקדמה, ריבית, ותנאים אחרים הם פשוטים יותר וניתנים למו”מ קל יותר.
• תהליך סגירת העסקה הוא קל יותר ומהיר יותר.
חסרונות עבור הקונים
• אי יכולת למצוא מוכר המוכן למכור בתנאי מימון בעלים.
• גמישות המוכר באה כנגד ריבית גבוה יותר ותנאי תשלום פחות אידיאלים.
יתרונות עבור המוכר
• ממשיך להיות הכנסה פאסיבית.
• קל יותר למכור את הנכס As Is וחוסך השקעה בשיפוצים.
• במקרה של כשל הנכס חוזר למוכר.
• התשואה/ריבית בעסקת מכירה כזו גבוהה יותר, ומכאן גם בתשואה על הנכס.
חסרונות עבור המוכר
• לא מקבלים את כל המזומן בהתחלה.
• יכולות לצוץ בעיות במוסר התשלומים של הקונה.
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2D1QsxY
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
Osher Shiluk
למי שלא מכיר, זהו שי האחד והיחיד. אנציקלופדיה מהלכת וגאון נדלן פיננסי. אלוף!!!!!
מרים שחורי
תודה על השיתוף שי, חשיבה מחוץ לקופסא ????
שלום לכולם,אני שי הלוי למי שאינו מכיר. אני משקיע ויזם נדל”ן בארה”ב כ-10 שנים.
לפני ארבע שנים הקמתי עסק בממפיס טנסי ( שהתרחב מאז גם לאוהיו) שעוסק רק במימון בעלים מהצד היזמי דהיינו מצד המוכר שנותן את ההלוואה.
מאז הייתי מעורב במעל 70 עסקאות של מימון בעלים ואני מחזיק באופן אישי כ-40 NOTS/משכנתאות שמניבות לי הכנסה “פסיבית” מדי חודש.
בצד אחד יש את המוכר שנותן מימון בעלים : המוכר יכול להיות יזם או משקיע ובצד השני יש קונה שהוא משקיע או מי שקונה את הבית לגור בו בעצמו ( Home Owner).
מדוע בכלל שמוכר ימכור נכסים עם מימון בעלים ? ברור שכל מוכר אם הוא יכול לקבל היום במזומן את הסכום המבוקש עבור הנכס יעדיף זאת על פני פריסה לאורך שנים אבל בשווקים “איטיים” בארה”ב השיטה הזו עובדת נפלא ויוצרת יתרונות רבים גם למוכר ( שיכול לקבל מחיר שוק מלא או קרוב לזה פרוס לאורך זמן) ומצד השני יש את הקונה המשקיע שיכול למנף את השקעתו ולהעלות את התשואה על ההון שלו.
גם HOME OWNER מרוויח מכך כיוון שניתנת לו הזדמנות להפוך לבעל נכס כאשר הוא אינו יכול לעשות זאת עם משכנתא בנקאית ( עקב קרדיט נמוך , היסטוריה של כנוס נכסים ועוד ).
אני את העסק שלי מיקדתי באוכלוסיה הזו : HOME OWNERS . ההתמקדות שלי היא על אמריקאים בעלי הכנסה נמוכה שאינם זכאים למשכנתא בנקאית . כאן אני נכנסתי לתמונה והצעתי להם משהו שהם כמעט ולא יכולים לקבל במקום אחר : הזדמנות להיות בעל בית .
לנו כשמשקיעים זה דרך למיקסום תשואה והורדת סיכון בשילוב !
העקרון הינו כזה :
נכסים בשווי של עד 50,000 $ בשווקים איטיים ( ברמינגהם- אלבמה, ממפיס – טנסי, קליבלנד – אוהיו, סאינט לואיס – מיזורי ועוד..)
אתם רוכשים את הנכס במחיר שלא יעלה על 30,000 $ כולל הכל.
מומלץ לרכוש נכסים שהם במצב שניתן להיכנס לגור בהם כפי שהם ( ׂLIVABLE)
נדרשת מקדמה נמוכה מהקונה ( בעל בית- לא משקיע) נאמר 2,000-3,000 $ ( תמיד לנסות להשיג יותר כמובן).
משכנתא לתקופה של 8-15 שנים בהתאם לגובה ההחזר.
ריבית בהתאם למקסימום המותר בכל מדינה ( בטנסי זה 9.5 אחוז אז אני נותן ב-9 )
התשואות על העסקאות הללו ינועו בין 25 ל-40 אחוז !
וכן ברור שלא כול הקונים שלכם ישלמו לאורך התקופה וכן תאלצו לקחת חלק מהבתים חזרה אבל זה חלק מהעסק. נכס שלקחתם חזרה אתם מוכרים שוב כך שאתם אפילו מרווחים מזה בדרך כלל…
ועוד דבר אחרון : כאשר מוכרים נכס לבעל בית ( לא למשקיע- זה בפוסט אחר) הנכס לא עובר לבעלותו עד שישלם את התשלום האחרון – זה נקרא LAND CONTRACT
מקווה שעזרתי קצת והצלחתי להלהיב כמה אנשים לקום ולעשות מה שאני עושה – זה לא פשוט , זה דורש עבודה אבל זה שווה !
עידו, תוסיף את שי , זו ממש המומחיות שלו והוא יכול להוסיף פה המון ערך
לא בטוח שהוא בקבוצה
נכון מאוד, והdown payment יכול להיות הרבה יותר גדול 20-30 אחוז.
ועוד דבר חשוב לזכור עובד נהדר עם קונה בלי קרדיט או קרדיט גרוע, או כזה שהבנק לא רוצה להלוות לו כי אין לו הכנסה מדווחת מספקת-w2
כל הכבוד על השנתוף
כתבה מצויינת , אני רק רוצה להוסיף שאורך ההלוואה לא תמיד 5 שנים ויש הלוואות ארוכות טווח בשיטה זו שהן לתקופות ארוכות של 10 ,15 ו 20 שנים בדיוק כמו משכנתא
למעשה יש משקיעים שמעדיפים דווקא את השיטה הזו שמאפשרת להם להינות מתזרים בדומה לשכירות וללא כאב הראש הכרוך בתיקונים אחזקת הנכס וניהול שוכרים
משקיעים אילו למעשה מייצרים note שהוא גם סחיר וניתן למכירה תמורת מזומן או אפיל ו מכירה של חלק ממנו לתקופה מלאה או חלק מתקופה
אני ארחיב בפוסט עתידי לטובת כולם
אני מציע לדיירים שלי Lease option שזה כמעט אותו דבר, רק שפה הדייר צריך להשיג את הכסף תוך שנה או שנתיים ולשלם את כל מה שנשאר לאחר הפחתת המקדמה והאחוז מהתשלום החודשי
תמיד טוב לדעת ולהכיר
לפני 6 שנים שהתחלתי להשקיע נתקלתי בעיסקה כזאת שרצה 10% wtf
מאז לא יצא לי לראות. שאלתי את הברוקרית שלי אם יש כאלו עיסקאות ולא נתקלה מאז. די נדיר. לרוב בריביות מטורפות
מי פה מחברי הפורום השתמש בדרך הזו?